Квадратный метр в кредит

    Льготная ипотека расширила спрос до уровней, которых экономика в обычных условиях просто не выдерживает. Квартиры покупали не потому, что они стали доступнее, а потому что кредит временно стал дешёвым. Это принципиально разные вещи. 

Когда условия начали ужесточаться, реальность вернулась очень быстро. В отдельные периоды 2024–2025 годов выдача ипотеки падала на 40%, а в начале 2025 года просадки доходили до 70–80% относительно прежних уровней. Для отрасли, где весь денежный поток держится на постоянных продажах, это остановка двигателя. При этом рынок оказался перегружен предложением. В строящихся домах непроданными оставались около 68% квартир — цифра, которая в годы бума не пугала, но в условиях падающего спроса превращается в угрозу ликвидности. Ввод жилья в отдельные месяцы снижался примерно на 20% год к году, а новые проекты начали откладывать или пересматривать.

Рекорд по выдачам ипотеки в январе

    Российские банки в январе выдали ипотечные кредиты на 421 млрд рублей — примерно вдвое меньше, чем в декабре, но в 3,5 с лишним раза больше, чем год назад. Выдачи в этом январе — традиционно «низком» месяце в ипотечном сегменте — стали рекордными за все время наблюдений. В количественном выражении январские выдачи — 82 000 кредитов — стали максимальными с 2022 года, а «средний чек» кредита — 5,144 млн рублей — стал максимальным за все месяцы в целом. 

    Выдачи жилищных кредитов резко выросли перед изменением условий семейной ипотеки с 1 февраля. С февраля, в частности, ограничены выдачи льготного кредита по принципу «одна семейная ипотека на семью», а также отменена «донорская» схема

Перекредитование ипотеки

АРИЖК расширило список заемщиков, которые могут реструктуризировать ипотечные кредиты
Москва. Совет директоров ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) утвердил изменения в стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Cогласно изменениям, теперь за государственной поддержкой смогут обращаться те заемщики, которые взяли ипотечный кредит до 1 июля 2009 года. Ранее это могли сделать только те заемщики, чьи кредитные договоры были заключены до 1 декабря 2008 года. Кроме того, АРИЖК расширило перечень кредитов, которые могут быть реструктурированы. В частности, в программу реструктуризации включены кредиты, выданные на капитальный ремонт и иное улучшение жилого помещения. АРИЖК отмечает, что утвержденные изменения позволят расширить круг заемщиков. Также, по мнению агентства, изменения помогут стимулировать рынок ипотечного кредитования. ОАО "АРИЖК" проводит реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков. Уставный капитал агентства составляет 5 млрд рублей. Его основным акционером является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Одна акция АРИЖК принадлежит Ассоциации российских банков через дочернюю структуру.

Будущее ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования в России откатился на уровень 2000-х годов. Первоначальный взнос увеличен до 30-40% (против 10-15% в августе 2008 года), сократился срок предоставления кредита, к рассмотрению принимаются только «белые» доходы заемщиков. При этом процентная ставка по ипотечным кредитам выросла на 5-7%: сегодня при получении кредита на этапе строительства она варьируется в минимальных пределах 14-20% в рублях и 14-15% в долларах. Если предмет кредита - вторичное жилье, то в этом случае процентные ставки будут немного ниже - 13,5%-18,5% годовых в рублях, 13,5-14% годовых в долларах США. Одним из ключевых факторов, влияющих на положительное решение банка, сейчас служит наличие у заемщика активов (земля, машина, дача), а так же подтвержденного справкой 2-НДФЛ ежемесячного дохода. По данным Центробанка, с начала 2009 года по 1 мая просроченная задолженность по ипотеке в российских банках выросла до 1,8% и составила 18,8 млрд. руб. от общего объема задолженно­сти по ипотечным жилищным кредитам (1,028 трлн. руб.). Несмотря на активную роль государства в решении сложившихся проблем, стабилизироваться ситуация сможет не раньше, чем к 2010 году.

Рост ипотеки

Банки постепенно увеличивают объемы ипотечного кредитования. В июне банкиры выдали около 10 тысяч рублевых ипотечных кредитов. В весенние месяцы стабильно оформляли примерно по 8 тыс. рублевых ипотек. Это практически вдвое выше показателей начала года. Валютную ипотеку население практически не оформляет - за полугодие выдано только 704 кредита. Прирост ипотечного кредитования идет по всем федеральным округам. Наиболее значительно объемы ипотеки выросли в Центральном, Приволжском, Уральском и Сибирском округах. Охотнее всего банкиры оформляют ипотеку в Москве и Подмосковье, где за первое полугодие 2009 г. соответственно выдано 2714 и 991 ипотечный кредит.
Любопытная картина складывается со стоимостью ипотеки. В среднем по стране средняя ставка рублевого ипотечного кредита все последние месяцы держится на уровне 14,6% годовых. Ипотечный кредит сейчас оформляется в среднем на 16,5 года. В столицах срок кредитования меньше, в регионах - больше. Так, в Москве ипотека в среднем оформляется на 13,5 года, в Петербурге - на 15,5 года. Во многих регионах стандартный срок кредитования - 16-19 лет. Валютная ипотека еще короче. В среднем она оформляется на 10 лет. Жители Петербурга рискуют брать валютную ипотеку на 6 лет, Подмосковья - на 16 лет. Даже в сегодняшних сложных условиях ипотека находит своего клиента. По мнению экспертов, спрос на ипотеку остается достаточным высоким из-за существенного снижения цен на недвижимость. Поэтому ипотечные ставки сегодня не пугают заемщиков. Нынешняя ситуация на рынке ипотечного кредитования противоречива - с одной стороны, банки не торопятся возвращаться в ипотеку, считая этот продукт рискованным, с другой стороны - потенциальные заемщики готовы брать ипотеку даже на сегодняшних условиях.

Социальная ипотека

Несмотря на некоторое снижение стоимости московского жилья, за последние полгода для горожан оно стало еще недоступнее. Этому способствовали сокращение доходов населения и резкое увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам в результате экономического кризиса. Однако и сегодня существуют механизмы, позволяющие получить доступный кредит и с его помощью решить свои жилищные проблемы, в частности, программа "Социальная ипотека". Сумма кредита зависит от личной платежеспособности очередника, наличия у него сбережений, которые он готов потратить на приобретение жилья в качестве первоначального взноса. Средний размер социального ипотечного кредита - порядка 600 тысяч рублей. Стоимость жилья для каждого очередника определяет продавец - город Москва. Она зависит от времени нахождения в очереди, но в любом случае она в несколько раз дешевле рыночной стоимости.

Отношение к кредитам

Ожидалось, что кризис заставит пересмотреть россиян финансовую политику своих семей. Но результаты исследований показали, что кредиты отнюдь не пугают. Исследование выявило, что 77% россиян, нуждающихся в кредите, хотят его получить, несмотря на все экономические бури. К проекту под названием "кредит" не готовы сейчас лишь немногим менее 1/4 наших соотечественников. Такой финансовый оптимизм вполне объясним.
В преддверии экономического кризиса около 40% россиян жили "в кредит", тратя на его погашение не менее 10% от своего ежемесячного дохода. Получается, что такой образ жизни для многих стал вполне комфортен. Большая часть опрошенных и сейчас отмечает, что в случае необходимости не откажет себе в кредите. "Необходимость" эта у всех разная. Чаще всего - в 46% случаев - участники опроса брали кредиты на неотложные нужды (покупка одежды, еды, лечения). Треть обратилась в банки с целью перекредитования: большинство из заемщиков таким образом намеревалось рассчитаться с другим банком, в котором истекал срок погашения кредита. На третьем месте по популярности автокредиты - порядка 26% от всех обращений за кредитами. Желающих оформить ипотеку сейчас немного. Но и банки в свою очередь предпочитают не рисковать крупными суммами - отказы в выдаче ипотечного кредита стали обычным явлением. Итог исследования вполне оптимистичен: в стране наблюдается снижение размеров кредитования, но сохраняются его объемы. Другими словами: количество выдаваемых кредитов упало, но незначительно, при этом уменьшился размер сумм, выдаваемых в долг.

Ипотека, вирус невозврата

Сегодня он поражает многих заемщиков. Если человек видит, что сосед не платит по кредиту без всяких неприятных для себя последствий, то и сам частенько решает тоже не платить. Система кредитования населения по-строена таким образом, что заемщик должен знать: при невозврате кредита он потеряет значительно больше. Мнение о том, что нельзя давать кредит тем, у кого нет накоплений на первоначальный взнос в размере не менее 30 процентов, справедливо, но не бесспорно. Все зависит от человека, его доходов, социального статуса и других факторов. В тех случаях, когда заемщик не понес никаких затрат на приобретение и имущества, стимул к возврату долга у него минимальный. Другая категория заемщиков рассчитывала на стабильный доход и гарантированную работу. Однако мировой финансовый кризис и спад производства внесли свои коррективы, о которых никто даже подумать не мог еще полгода назад. Особенно пострадали те, кто бар кредит в долларах. Если курс доллара, например, растет, то у заемщика увеличивается нагрузка на бюджет. Это может спровоцировать рост неплатежей по кредитам. С другой стороны, если указанные индексы будут падать, то и размеры платежей начнут уменьшаться, а здесь уже пострадает банк.

Ипотека оживится в 3 квартале

В ближайшие полгода на рынке ипотечного кредитования должно произойти оживление. Как показывает анализ рынка, интерес покупателей увеличивается на вторичном рынке, это найдет отражение в оживлении рынка ипотечного кредитовании в 3 квартале 2009 года. Рынок ипотеки в России сохранится, несмотря на кризис, но к вопросу получения кредита нужно подходить осторожно, нужно правильно оценивать свои возможности. Тенденция вовлечения людей в ипотеку постоянно в росте. Даже в период бурного роста российской экономики, накоплений собственных средств граждан не хватало на улучшение жилищных условий. Поэтому ипотека в нашей стране будет востребована всегда, после текущего спада обязательно начнется рост.

Как уменьшить платежи по кредиту?

Государственная программа помощи проблемным заемщикам, которую с начала 2009 года должно проводить АИЖК (точнее, его "дочка" - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК), до сих пор не начала работать в полную силу. Пока трудно оценить, какое количество проблемных заемщиков в принципе смогут воспользоваться государственной поддержкой. Поэтому сегодня многие заемщики, не ожидая "милостей от природы" (то есть государства), пытаются решить свои проблемы собственными силами и ведут переговоры с банками.
Конечно, надеяться на то, что банк "перепишет" кредитный договор себе в убыток, было бы наивно. Но тем не менее просить уменьшения ежемесячного платежа все-таки вполне реально - на определенных условиях.

Вариант 1. Уменьшение платежа за счет увеличения срока кредитования.

Пример. Сумма кредита - 1 200 000 рублей под 13,7% годовых (взят в августе 2008 года). Ежемесячный платеж - 28 500 рублей.

Можно ли увеличить срок погашения до 10 лет? Ответ: да, можно. Но... При увеличении процентной ставки до 23,5% - таковы сегодня условия ипотечного кредитования этим банком. Ставка, прямо скажем, фактически "запретительная". Однако даже при таких драконовских условиях ежемесячный платеж станет меньше примерно на 5 тысяч рублей (с учетом, что часть "тела" кредита уже погашена). Воспользовавшись услугой кредитного консультанта, при умении вести переговоры есть надежда пересчитать кредит в банке и со старой процентной ставкой. Либо найти на рынке другие, более приемлемые варианты.

Вариант 2. Уменьшение платежа за счет перекредитования в другом банке.

Хотя ставка по таким кредитам выше обычной, предлагаемой этим же банком, она оказалась ниже, чем в "Варианте 1" - 18,15% годовых. А ежемесячный платеж при сроке погашения в 10 лет - около 18 тысяч рублей (то есть на 10 тысяч меньше нынешнего).
Правда, в этом упрощенном расчете не учтены минимум два дополнительных момента. Первый: стоимость получения нового кредита (потребуются еще одна оценка квартиры, новая страховка потери закладываемого имущества, а также жизни, здоровья заемщика, новая оплата комиссионных банку за выдачу денег, услуг нотариуса и госрегистратора). Второй: придется совместно с обоими банками решать вопрос с "двойным" обременением заложенной квартиры (если, конечно, у заемщика нет другого подходящего незаложенного имущества). Поскольку первый банк не снимает обременение, пока кредит не погашен полностью. А второй может не дать денег, пока залог не оформлен.

Тем не менее в прошлом году, когда процедуры рефинансирования использовались довольно активно, многие банки применяли схемы одновременного снятия старого и оформления нового залога на одну и ту же квартиру.

Вариант 3. Уменьшение платежа за счет приостановления уплаты "тела" кредита.

Если все же перекредитование в другом банке оказалось слишком сложным делом, можно попробовать еще один вариант договориться со своим банком. Ежемесячный платеж банку состоит из двух частей: основного долга и процентов по нему. Можно попросить кредитора временно приостановить взимание основного "тела" кредита и платить ему только проценты. При этом возвращение основного долга отодвигается без штрафных санкций. А размер суммы выплачиваемых процентов (которые при аннуитетных платежах уменьшаются с каждым месяцем) замораживается на уровне, соответствующем величине основного долга. В результате банк не только ничего не теряет, но и получает дополнительную прибыль за счет переплаты процентов, хотя основной долг ему возвращается с запозданием. Такой способ, кстати, широко используется за рубежом.

Live within your means. Живи по средствам

Мне часто задают вопросы, как быть в условиях кризиса, что делать, кто виноват. Специально для всех этих вопросов приведу пример одного из моих знакомых, его зовут Алексей (Alex). Для наших друзей из-за рубежа предлагается перевод.

Live within your means

Alex: "Right now, I am surviving the housing crisis and economic mess. I've always tried to live within my means. Even though I have paid as high as 40 percent of my income for housing (I always had a small income due to illness), I made sure I could pay the rest of my bills. I have always looked for houses that I could afford in comfortable working-class neighborhoods. I put away money for repairs and emergencies. I live a reasonably simple life...with all the comforts...even if I have to wait to save the money for some things. There are few things that I must have right away. I buy inexpensive new stuff and plenty of used. I walk and use public transportation and I do not try to keep up with the Jones and couldn't care less. I live with my adult son and nephew and we share expenses. I have spent much of my life having at least one relative live in to share expenses. My mortgage has been paid off and I own my home free and clear...sacrifice has its benefits! The point is that I take my responsibilities seriously, enjoy owning a home and have never owed money (except a mortgage). I realize that at least some of my 'luck' is up to ME! I have tried to instill my philosophy of life in my four kids."

Живи по средствам

Алексей: «Сейчас я переживаю кризис и на рынке недвижимости и в экономике. Я всегда пытался жить по средствам. Несмотря на то, что я тратил до 40 процентов моего заработка на жилье, я всегда старался платить по всем счетам. Я всегда искал жилье, которое могу себе позволить в кварталах, где живет рабочий класс. Я откладывал деньги на ремонт и на разные непредвиденные ситуации. Я жил достаточно простой жизнью…с достаточным комфортом…даже если мне приходилось для этого копить деньги на какие-то покупки. Есть очень немного вещей, которые непременно нужны мне прямо сейчас. Я покупаю недорогие новые вещи. Я хожу пешком и езжу на общественном транспорте, и стараюсь не завидовать моим соседям. Живу вместе со своим взрослым сыном и племянником и мы делим расходы пополам. Я выплатил свой последний ипотечный кредит за дом, так что у бережливости есть свои преимущества.

Передышка по ипотечным займам

Первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов начнутся уже в феврале-марте 2009г. Специально для этих целей создано "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов". Срок действия программы рефинансирования рассчитан на 2009г. В рамках работы агентства проблемным заемщикам будут предоставляться так называемые "стабилизационные займы". Клиентам банков, уволенным с работы и испытывающим финансовые трудности, будут предоставляться кредиты в первоначальном банке, на счет которого будет переводиться определенная сумма для погашения ипотечного кредита. Ставка стабилизационного займа будет равна ставке ипотечного кредита. Срок предоставления - 12 месяцев.

Однако таким образом заемщик не освобождается от погашения кредита, ему лишь предоставляется своеобразная "передышка". Основным критерием для предоставления стабилизационного займа является подтверждение факта, что ипотечное жилье - единственное у заемщика, а другое дорогостоящее имущества отсутствует. Также необходимо подтверждение статуса заемщика как безработного. Уставный капитал агентства составляет 5 млрд руб.

Также "передышка" по ипотечным займам возможна и для женщин, владельцев материнского капитала. уже есть первые положительные решения о погашении жилищного кредита средствами материнского капитала. В семье подобного заемщика двое детей - трехлетний Дмитрий и годовалая Софья. В течение двух месяцев Пенсионный фонд переведет деньги на счёт банка. На сегодняшний день размер материнского (семейного) капитала составляет 299 тысяч 371 рубль. За выдачей сертификатов уже обратились более 300 тысяч человек, более 10 тысяч заявлений одобрено на использование средств материнского капитала для погашения жилищных кредитов.

Ипотека. Любимые кредиты.

Ипотека - это любимые кредиты банков. Суммы большие, залог твердый, заемщики состоятельные. В 2007-2008 годах такие кредиты расходились как горячие пирожки. Последнее время, конечно условия банков ужесточились, обязателен первоначальный взнос, серьезные требования к залогу. И обращения пошли более интересные - например, рефинансировать ипотеку (поменять валюту кредита с долларов на рубли, изменить структуру кредита, уменьшить ежемесячные платежи) - помогаем и по этим вопросам. Сроки рассмотрение заявок по ипотеке некоторыми банками увеличились, но для некоторых - это единственный серьезный источник дохода, поэтому никуда ипотечный рынок не денется.

Стоит также отметить что ипотека - это не только кредит на приобретение недвижимости, но и под залог имеющейся (в этом даже сами сотрудники банков путаются).

Ипотека - слово греческого происхождения, в переводе означает - залог. В данном блоге мы и будем говорить об ипотечном кредитовании, применительно к недвижимости. Такое же понятие ипотеки закреплено и в ГК РФ. То есть, говорим «ипотека», и понимаем, что кредит выдается под залог недвижимого имущества.
Нужен кредит - заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком - залог снимется, не сможете - заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. Для банка подобный кредит является достаточно надежным, тем более включается еще дисконт недвижимости, коэффициент кредит/залог. Есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки, и кредит - не ипотечный.

Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу буквально пример с клиентом на прошлой неделе: Банк выдает кредит под залог имеющейся квартиры, цель кредита - ремонт. Это ипотечный кредит? Ипотечный! Хоть потратить деньги заемщик может на любые цели: ипотека - это залог.
Пример второй: Заемщику банк выдает кредит на покупку квартиры. По коэффициенту платеж/доход и прочим параметрам клиент уверенно проходит по скорингу в банке, залога приобретаемой квартиры не требует. Такой кредит ипотечный, или нет? Нет, это - не ипотечный кредит: залога нет - значит нет ипотеки.